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16 / 12 / 2025
En Auvergne Rhône-Alpes, 13% des exploitants ont déjà atteint l’âge de la retraite. À horizon de 10 ans, 34% de plus aura atteint cet âge et sera confronté à la problématique de la transmission.
L’enjeu est d’autant plus grand qu’à l’heure actuelle, seulement 2/3 des cessations d’activité sont compensées par des nouvelles installations.
Source MSA. Traitement DRAAF AURA, SRISAT CRIT 2024
Un contexte de profond renouvellement agricole
Les transmissions familiales, historiquement majoritaires, diminuent au profit d’installations hors cadre, souvent portées par des néo-ruraux ou des porteurs de projets en reconversion.
Mais s’installer coûte cher et le foncier peut représenter jusqu’à 60 % du coût de l’installation.
Face à ce constat, depuis plusieurs années, le portage foncier se développe au travers de l’émergence de fonds de portage, émanant de fonds publics, privés ou citoyens.
Nos équipes ont recensé et pris attache avec les différentes structures pour analyser les différents critères d’éligibilité et les avantages proposés, tant pour les porteurs de projets que pour les investisseurs. Ceci a été réalisé en vue de mieux les informer et les orienter plus rapidement vers la solution la plus adéquat.
Qu’est-ce que le portage foncier ?
Le portage foncier consiste à ce qu’un investisseur ou un organisme spécialisé achète le foncier (terres, bâtiments parfois mais plus rarement) pour le louer à un agriculteur, souvent sur une longue durée (18 à 25 ans).
La plupart des fonds de portage proposent une option d’achat permettant à ce dernier de racheter le bien lorsqu’il le peut.
En d’autres termes : le porteur de projet exploite, l’investisseur détient, et la terre reste agricole.
Ce mécanisme :
- allège l’endettement au démarrage du projet ;
- sécurise l’usage agricole ;
- favorise la transmission.
Qui investit ?
Le portage peut se faire par l’intermédiaire de foncières citoyennes (Terre de Liens, FEVE, AgriPortage, Hectarea), par des fonds d’investissement (France Valley, Terres Invest, Le Printemps des Terres, Fonds Élan) ou par portage direct (un particulier ou une collectivité achète un terrain et le loue directement à un agriculteur).
Pour les porteurs de projets agricoles : des conditions d’accès variées
Les critères d’éligibilité varient selon les acteurs. Ils prennent en compte le profil du candidat, son projet et les montants et surfaces engagées.
En résumé :
| Critère | Variabilité selon les fonds |
|---|---|
| Âge du candidat | Certains fonds limitent l’âge des candidats accompagnés, d’autres n’en font pas un critère d’éligibilité |
| Type de production | Si les grandes cultures sont privilégiées par certains fonds pour leur rentabilité, la majeure partie des productions sont couvertes par au moins une offre de portage. La vigne est souvent l’objet de fonds spécialisés comme Bacchus. |
| Mode de production | La majorité des acteurs sont tournés exclusivement vers des prises d’engagements environnementaux (HVE, Bio, MAEC, label Bas Carbone), d’autres vont pouvoir porter des projets en agriculture conventionnelle, tout en recherchant un équilibre des modes de productions dans leur portefeuille |
| Nature du bien | La plupart des acteurs ne financent que du foncier nu, ou fixe une proportion maximum de la valeur du bâti sur l’ensemble de l’acquisition. Etudié au cas par cas, le bâti reste complexe à porter. |
| Surfaces financées | Comptes De quelques hectares à plus de 200 ha selon la typologie de projet. |
| Montants finançables | Des montants planchers sont définis par chacun des fonds, pour couvrir à minima les frais d’instructions des dossiers. Ces fourchettes couvertes vont de 100 000 € à plus de 2 000 000 €. |
| Zone géographique | Les fonds institutionnels ou citoyens couvrent généralement l’ensemble du territoire métropolitain, mais certaines initiatives locales peuvent être très localisées (GFAM 01, foncière de Savoie) |
| Option d’achat | La plupart des fonds proposent des options de rachat partiel ou total des surfaces portées dès la 7ème année. Certains fixe le prix de cession dès l’acquisition, ou intègre des modalités décote ou de partage de la plus-value avec le porteur de projet comme FEVE ou Agriportage. |
💡 Exemples :
- FEVE propose un bail rural à clauses environnementales de 25 ans, avec option d’achat dès la 8e année, sur des fermes agroécologiques viables.
- AgriPortage permet un rachat à partir de 7 ans, avec partage de la plus-value selon un indice de régénération des sols.
- Fonds Élan,créé à l'initiative des Safer dans le cadre du Fonds "Entrepreneurs du Vivant" cible 80 % d’installations dont 50 % hors cadre familial, et impose un suivi agroécologique annuel.
Pour les investisseurs : sens, rendement et fiscalité
Le portage foncier offre des opportunités d’investissement responsable, conciliant impact agricole et rendement patrimonial.
Les véhicules d’investissement
- Sociétés Civiles (SC) ou Foncières solidaires : Terre de Liens, FEVE, AgriPortage.
- Fonds d’investissement alternatifs (FIA) : France Valley Agridurable, Terres Invest (Vatel Capital)
- Groupements Fonciers (GFV, GFA) : souvent orientés viticulture comme Bacchus Conseil
- Sociétés à mission : Le Printemps des Terres, Terravene (avec volet agrivoltaïque).
Rendements et horizon
Les rendements varient selon la nature du fonds et les modalités de partage de la plus-value. Les rendements ne sont pas très élevés (de 1 à 4 % nets) mais la terre agricole est un actif fiable et peu risqué.
Des groupements fonciers, notamment viticoles, peuvent proposés des avantages en nature plutôt que des rendements financiers (bouteilles de vins, événements).
Certains investisseurs trouveront la rentabilité de l’investissement dans les divers avantages fiscaux que présente l’investissement dans les terres agricoles, en fonction des fonds, des durées de détention, et des divers agréments possibles.
Avantages fiscaux
Parmi ces avantages, nous pouvons retrouver :
- Réduction d’Imôts sur le Revenu de 25 % pour les fonds labellisés (Label ESUS Notamment)
- Exonération partielle d’IFI sur les biens ruraux loués à long terme.
- Abattements sur les plus-values après 10 à 15 ans de détention.
Le rôle clé de la Safer AURA : un trait d’union entre acteurs
Quel est le rôle de la Safer AuRA sur le sujet du portage ?
Les Safer se sont dotées en 2025, d’un outil de portage piloté par la Fédération Nationale des Safer. Ce fonds mobilise 40 M€ d’euros pour faciliter la transmission et l’installation.
En fonction des projets, la Safer Auvergne-Rhône-Alpes peut soumettre et soutenir les candidatures au fonds ELAN ou agir comme interface entre porteurs de projets, investisseurs et les autres structures de portage.
Elle :
- identifie les projets agricoles éligibles ;
- oriente les candidats vers la solution adaptée ;
- assure la régulation foncière et la vocation agricole durable des terres.
la Safer peut proposer, en exclusivité et sous conditions, la souscription à une assurance "fermage" auprès de notre partenaire Groupama.
En conclusion
Le portage foncier s’impose comme un outil majeur du renouvellement agricole :
- sécurisation de l’accès à la terre ;
- soutien de la transition agroécologique ;
- donne du sens à l’épargne, citoyen ou investisseur institutionnel.
En Auvergne-Rhône-Alpes, la Safer se positionne comme le chef d'orchestre et tiers de confiance qui conseille et oriente les nouveaux installés vers les solutions favorisant l'aboutissement et la viabilité de leur projet.
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